实况报道：有地缺钱迈入超老龄 安居养老终须靠自己
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23 Mar 2025
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联合早报
在新加坡，住家“有地”者向来被视为富裕阶层，一向来分不到政府的“蛋糕”，因为政府发放的生活补贴和回扣主要针对组屋居民。然而，2025年财政预算案首次将补助范围扩大至私宅居民。本期《实况报道》聚焦有地住宅一族中的一个小群体，他们“有地”，但不一定有收入或生活富足，因为年龄大了，也退休了。这些坐拥百万资产、住在“吃风厝”的居民，真的需要援助吗？随着他们日渐年长，想原地养老是不是越来越困难？卖大屋套现换小屋，是唯一的解决方案？
走进新邦勿洛（Simpang Bedok）有地住宅区一栋装潢简朴的排屋，70岁居民洪德利形容自己是“有地缺钱族”。他自嘲，等九年后屋契归零时，还可能变成“无产无钱族”。
新邦勿洛的144个有地私宅建于新加坡独立前的1964年，70年屋契将在2034年到期。屋契九年后到期，房价将归零，土地归还地主。
比照我国独立后首个民宅屋契到期的案例，芽笼3巷的191个排屋单位在2020年屋契满60年时，业主都没有获得赔偿，但政府会协助住户搬迁和寻找住所。
洪德利的父母当年在巴刹卖菜，上世纪90年代以9万元转售价买下这栋排屋。洪德利说，数年前有邻居以70万元的近期最高价卖出，但如今屋契不到10年，他的排屋估计只能卖到30万元。
根据房地产交易平台搜索结果，勿洛一带的三房式组屋，目前转售价介于39万元至64万元。他苦笑说：“如果卖掉，连组屋都买不起，还是干脆继续住。”
洪德利53岁那年患淋巴癌，化疗成功后退出餐馆合资生意，退休照顾父母和孩子。父母过世后，他继续照顾两个儿子和患癌弟弟。他说，还好另一个弟弟帮忙支付每年3000多元的房地产税，他靠着微薄储蓄和出租一个房间过活。
洪德利积极乐观过生活，每天运动、读报、约朋友喝咖啡，对于九年后的安居养老问题，他相信政府不会让居民无家可归。“希望到时能优先申请到组屋，现在一天过一天，不要去烦恼太多。”
根据新加坡统计局数据，截至2024年6月，我国共有7万5288栋有地住宅，在整体159万6629个住宅单位中占约5%。我国约76%居民住在组屋、17%住公寓、6%住有地住宅。
住有地住宅，往往会被标签为有钱人，尤其是数量稀缺，只有约2800栋、市价数千万元的优质洋房的居民。
不过，就像新邦勿洛的情况，也有一些洋房是建于独立前后或二战后，当年地价和屋价非常低廉，如今屋况老旧，甚至因屋契递减而房价大跌。
值得关注的是，我国明年将迈入65岁以上人口超过21％的超老龄社会（super-aged society），其中有地住宅居民老龄化加剧。截至2024年6月，65岁及以上的有地住宅居民为5万8256人，在有地住宅居民总数的占比高达23.4%。有地居民比整体人口更早迈入“超老龄”。相比之下，组屋、公寓及其他私宅的老龄居民占比分别是19.1%和9.7%。
对比在2010年和2015年的调查，有地私宅的65岁及以上居民人数，分别是3万1693人和4万1493人。换句话说，2024年65岁及以上有地居民比10年前多了40%，更比15年前多了约八成。
这些有地老居民，并非人人皆是“有钱老人”，他们同样面对生活费提高、气候变迁和身体衰老的挑战。
因此，今年财政预算案扩大财政政策受惠范围，包括首次将面向组屋居民的乐龄易计划（EASE）扩大至私宅住户，让他们申请安装亲乐龄家居设施的津贴。政府今年为气候优惠券加码时，也纳入早前未包括在计划内的私人住宅家庭，让他们可一次过获得400元优惠券。
专家：我国须思考方案应对人与房“双重老龄化”
多名议员在国会声援“资产多，现金少”（asset rich, cash poor）的私宅居民，提到房地产税上涨，影响到自住但没出租的退休私宅居民。
不过，毕竟大多数私宅屋主的资产价值可观，政府资助私宅居民，难免还是引来反弹的声音。网民CM Cheong就在《联合早报》脸书留言：“私宅卖了还能买组屋，组屋卖了就要睡大街了。应集中资源放在住组屋的老人。”
政府是否应该援助有地屋主，确实是见仁见智的争议性课题。不过，新加坡国立大学商学院房地产系教务长讲座教授程天富受访时指出，应对人口老化、屋契递减的双重老龄化问题，我国需要思考解决方案，也解决安居养老和卖房套现的实际挑战。
程天富说，若要原地养老，就要面对房地产税逐年调高、自费维修的压力。自住和非自住型（即出租）屋主须缴交的最高房地产累进税率，已调高至房屋年值（annual value）的32%和36％。他说，年值若超过14万元，以累进税率计算，须缴交1万9020元房地产税。
他说，无论住家环境除草、屋顶漏水、地砖爆裂，洋房屋主都得自费维修或亲力处理。如果年老无法爬楼梯，更须考虑花大钱建电梯。对自住、没出租和没子女的退休屋主，都是很大负担。
若无法负担，就要认真考虑卖屋套现。目前政府为年长组屋居民提供乐龄安居花红和屋契回购计划，但不适用于私宅居民。
通过屋契回购计划，65岁及以上的组屋屋主可将剩余尾端契约卖回给建屋局，继续住在原地养老，并把出售屋契的收益转入公积金终身入息计划，以终身提取的额外入息补充每月开销。但私宅居民目前没有这样的选项。
至于乐龄安居花红的受惠群体，则将从12月1日起放宽。到时，私宅年值介于2万1000元至3万1000元、家庭收入不超过1万4000元的65岁及以上屋主，也可在换小屋时获得一两万元的花红。屋主可退还买房时动用的公积金来填补公积金退休户头，无须额外填补现金。政府预计1万5000名年长者因此受惠，调整后的计划将覆盖全国四分之三的住宅。
不过，55岁及以上私宅屋主在换购五房式或更大的转售组屋，须遵守15个月的等待期，但可申请豁免。若要购买新组屋则须等30个月。若选购短期屋契的二房式灵活组屋，或社区关爱组屋，则可豁免等待期。
程天富指出，年值3万1000元的私宅，估计是比较陈旧和偏远的公寓，有地住宅绝大多数无法符合条件，若屋契快到期，也很难获得政府援助。他认为，最近的政策开始考虑私宅居民是一个好的转向，但还没办法完全照顾到比较有需要的私宅居民。
屋主面对经济困难应考虑卖房子套现
飞跃社区服务资深顾问凌展辉受访时说，绝大部分有地住宅价格都在上涨，如果屋主面对经济困难，却不愿意卖屋、不舍得搬家，关键解决之道还是改变执念。
“他只要愿意改变，固定资产就能变成现金。只要转一转想法就可以了。”
他说，政府资源毕竟有限，社会上还有更多有需要的人，必须优先帮助最穷和最需要的群体。如果有地屋主自认需要援助，却坐拥数百万元的房地产不卖，普罗大众是难以接受的。
他认为，若屋主真心有意愿卖屋套现，却遇到困难，包括半年卖不出，或卖了找不到住所，政府应该提供短期援助，包括水电费和房租补助。
凌展辉说，政府对有地居民提供的气候优惠券、乐龄易计划和其他生活补贴和回扣，其实未必是他们迫切需要的。
“但至少政府有想到他们，让他们感觉好一些。如果他们不用那些优惠，这些资源就能继续用在更有需要的人身上，这对政府和大众来说是最好的安排。”
学者：优质晚年其实无关屋子大小
老年学专家汤玲玲指出，无论大屋小屋，最重要是居住环境，在组屋区也可享有优质晚年生活。
汤玲玲也是新加坡老年学会会长、新加坡国立大学日本研究系人类学者。她说，新加坡很可能提早在今年迈入超老龄社会，年长者必须关注如何维持生活素质。
“生活素质不在于房子大小，最重要是方便和居住环境。有地住宅未必是最舒适的环境，可能房子太老，很多问题需要整顿。有地住宅也要提防社会孤立问题。”
她说：“其实住在组屋很方便，楼下可能就有乐龄活动中心，附近也有小贩中心，交通也很方便，有很多巴士站和有盖走廊。其实现在政府也在翻新很多有地住宅，因为发现设施有一点陈旧了。”
本报走访多个有地住宅区，注意到有一些相当老旧，据说住的是独居老人。其中一栋在山景道一带的半独立洋房，住有一名深居简出的八旬老妇，居民忧心忡忡表示“这样很危险，因为关密密，屋子又这样阔”，担心她无人照料。记者走访时在门口呼叫多时，仍无人应门。
附近居民吴庆福（67岁，二手车商）指出，山景道有不少60年老宅，早年便宜买下，多数都已还清，孩子也已长大。“通常孩子也长大了，应该是过关没有负担了。如果生活有困难，卖掉就可以套现了。”
他对政府为私宅居民提供优惠、购物券和回扣表示欢迎。但他坦言“老实讲我们不需要靠这些，有就拿，没有就算了”。他透露，最近10多年来政府开始为水沟加盖，避免公众坠入水沟的意外。
ERA房地产经纪朱荐文透露，最近几年他处理了约五起有地住宅交易，都与老人家转换居家环境相关，包括两年前一名客户的双亲因为脚痛，爬不上二楼，家里也没电梯。他帮他们卖掉，搬到组屋区。
不过也有老人家坚持不搬。“几天前一名客户说，她的80多岁父母身体不好，但硬是不肯搬。她就请我帮忙去租一间一层楼的房子，让她去整理住家、加盖电梯和粉刷，再让父母回来原地养老。”
专家：援助真正有需要年长者必须制定更全面支付能力调查
公共政策专家陈光炎教授说，新加坡有必要设计出更全面的支付能力调查，以准确反映人民的财务需求，让所有真正需要的年长者都获得援助。
我国政府目前主要以收入和房型进行支付能力调查，并决定援助资格。多年来，不少专家和议员都指出，以收入和房型来“派糖”往往会有漏网之鱼，被排除在社会安全网之外。
陈光炎是南洋理工大学经济学荣誉教授，也担任过国立大学李光耀公共政策学院亚洲竞争力研究所所长。
他说，更全面的支付能力调查体系应综合考虑更广泛的因素，例如流动资金评估、生活成本、整体收入、房产流动性及持有情况。在改善支付能力调查体系后，还可引入两项改进措施：预先援助与延迟资产回收机制，以及定制化援助等级。
陈光炎说，流动资金包括实际可支配收入和流动资产，如存款、公积金余额和投资。生活成本包括医疗费用、护理支出和水电开支等实际财务负担。
房产流动性和持有情况，则是区分自住型房屋与投资性房产。“尤其住在老旧有地住宅的屋主，可能难以轻易出售或缩小住房规模，尤其是在缺乏合适的替代住房选项的情况下。”
预先援助与资产回收机制，则是先让年长者在原地养老并获得经济援助。等年长者未来去世和房产出售后，再通过遗产来延迟偿还。
“定制化援助等级是引入分级支持体系，让拥有高价值但缺乏流动性的资产者，根据财务灵活性获得部分援助，而不是被直接排除在外。”
经常协助议员接见选民、住在武吉知马有地私宅的律师李德龙（57岁）同意陈光炎提出的原地养老概念，他表示欧美国家都有类似保留屋契，并解决屋主生活费，等屋主去世和卖屋后再偿还的灵活机制。
“我认为在法律上是可行的，政府可以与屋主签下转售禁令（caveat），先为老屋主支付所有房地产税、水电费和医疗费，等屋主去世后再从卖屋所得连本带利偿还，这样对纳税人也有交代。”
安居养老、卖屋套现是许多新加坡人的毕生梦想。从组屋先后提升到公寓和洋房的傅利兴（57岁，助听器公司总经理）和妻子陈婉娇（55岁，医疗保健公司商务卓越总监）12年前买下山景道一带的竹林路50年老宅，并打掉重建。
当时，一名卧病在床的八旬老妇，将房子卖给他们，与儿子和女佣搬到组屋养老，再把财产分给三个孩子。
傅利兴说，如今他面对平均每月3000元的维持费，包括水电费和房地产税，他准备等两个女儿出嫁后，大屋换小屋套现退休，削减开销，追求更平衡的生活素质。
Source: 联合早报 © SPH Media Limited. Reproduced with permission.
Photo: 联合早报
Written By: 温伟中
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